Metros Development — консалтинговая компания, которая специализируется в сфере недвижимости: покупает неэффективно используемые здания и перепродает их застройщикам.
Название компании: Metros Development Co., Ltd.
Индустрия: недвижимость
Штаб-квартира: Токио
Регион регистрации: Япония
Год основания компании Metros Development: 2013
Дата IPO: 13 декабря 2023 года
Дата начала торгов: 14 декабря 2023 года
Биржа: NASDAQ
Тикер: MTRS
Цена размещения: $8-9
Объем размещения: 1,875 млн акций (2,15625 млн акций в случае реализации опциона андеррайтерами)
Количество акций до размещения: 49,00 млн акций
Количество акций после размещения: 50,875 млн акций (51,15625 млн акций в случае реализации опциона андеррайтерами).
Привлекаемая сумма: при цене предложения $8 финансирование за вычетом расходов на размещение может составить $12,69 млн ($14,76 млн в случае реализации опциона андеррайтерами).
Прогнозная рыночная капитализация: $432,44 млн (при средней цене размещения $8,5). В случае реализации опциона на покупку андеррайтерами капитализация компании вырастет до $434,83 млн.
Компания намерена использовать средства от размещения для развития краудфандинговой платформы недвижимости (30%), продвижения этой платформы (10%), разработки и продвижения новых услуг (10%), увеличения оборотного капитала и общекорпоративных целей (50%).
Андеррайтеры: Boustead Securities LLC, EF Hutton LLC. Компании получат компенсацию в виде 5-летних варрантов на 82,5 тыс. акций по цене $10 за акцию (+25% к предполагаемой цене размещения).
Проспект эмиссии
Официальный сайт компании
Описание и деятельность компании
Metros Development — консалтинговая компания, которая специализируется на выявлении и покупке неэффективно используемых объектов недвижимости и их последующей перепродаже застройщикам для формирования комфортной городской среды. Компания не занимается строительством, модернизацией, реконструкцией зданий и не предоставляет риэлтерские услуги. Например, Metros Development может купить отдельные маленькие участки у землевладельцев, чтобы впоследствии объединить их и продать большой участок застройщикам. При этом стоимость объекта увеличится. Компания содействует развитию безопасной и комфортной городской среды, продавая старые здания и предлагая землю под строительство с соблюдением требований пожарной и сейсмической безопасности.
Драйверы роста:
— увеличение количества сотрудников блока продаж;
— рост обращений к владельцам объектов недвижимости и застройщикам с выгодными предложениями;
— актуальность предоставляемых услуг (продажа и аренда недвижимости, брокерское обслуживание);
— наличие партнерских соглашений.
Обзор рынка
Из-за особенностей рельефа пространство для строительства в Японии ограничено: ¾ всей территории составляет горная местность. Кроме того, в стране высокая плотность населения. По данным на 2023 год, плотность населения — 326 человек на км2. После длительного периода стагнации, начавшегося в 1990-е годы (так называемое сдувание японского финансового пузыря), в последние годы цены на землю и недвижимость снова начали расти.
Рынок недвижимости Японии приносит 11,9% ВВП. По данным на 2021 год, этот рынок оценивался в $421,8 млрд. В этом же году началось строительство порядка 850 тыс. новых зданий (+5% (г/г)).
Финансовые результаты
Выручка Metros Development за 6 месяцев, закончившихся 31 мая 2023 года, выросла на 6% (г/г) до $291,7 млн, что в основном связано с ростом продаж недвижимости. Компания функционирует в трех сегментах: продажа недвижимости (приносит 99% выручки), аренда, брокерские услуги. За 6 месяцев 2023 года сегмент продажи недвижимости укрепился на $16 млн благодаря тому, что компания заключила 67 договоров купли-продажи (+12 (г/г)). Расширение договорной базы связано с увеличением числа сотрудников блока продаж и количеством обращений к владельцам недвижимости. По причине роста числа арендаторов существенно изменился сегмент аренды (+42 (г/г)).
Валовая прибыль выросла на 16% (г/г) в связи с увеличением количества договоров купли-продажи.
Общие и административные расходы увеличились на 17% до $38,1 млн благодаря росту консультационных вознаграждений (+15%). Кроме того, компания нашла партнера для продвижения бизнеса.
Чистая прибыль выросла на 23,3% (г/г) за 6 месяцев 2023 года. Рост связан с получением прочих доходов по инвестиционным вложениям, а также с увеличением маржи по валовой прибыли.
Собственный капитал по итогам 6 месяцев 2023 года составил $114,56 млн (по результатам 2022 года — $90,7 млн).
Оценка и перспективы IPO
Для оценки Metros Development мы использовали среднеотраслевые значения мультипликаторов компаний из сектора недвижимости США по нашей выборке.
С учетом выручки LTM в размере $489,1 млн, EBITDA — $68,0 млн, чистой прибыли — $41,6 млн, чистого долга — $44,6 млн оценка капитализации предполагает диапазон цен от $9,6 до $15,7 за акцию. Среднее значение по мультипликаторам — $11,8 за акцию — превышает максимальное значение цены размещения $9 за акцию.
| Отраслевые мультипликаторы ТТМ | Значение | Показатель компании | Значение, млн $ | Оценочная стоимость акции, $/акцию |
| EV/EBITDA | 8,80 | EBITDA | 68,01 | 10,89 |
| EV/Sales | 1,00 | Выручка | 489,07 | 8,74 |
| P/E | 19,22 | Чистая прибыль | 41,58 | 15,71 |
| Среднее значение | 11,78 | |||
Источник: Reuters, оценки ФГ «Финам»
Полагаем, что компания выставляет свои акции дешевле среднего значения по мультипликаторам США для компенсации странового дисконта, связанного с валютными рисками.
Основные риски
Отсутствие спроса на покупку недвижимости. Если на поиск потенциальных покупателей компания будет тратить средства, заложенные на исследования, продвижение и установление связей в отрасли, это снизит возможную прибыль от продаж.
Появление дефектов. Согласно Гражданскому кодексу Японии, владелец здания или имущества несет ответственность перед третьей стороной, которая получила ущерб из-за дефектов недвижимости. Принятие такой ответственности может отрицательно сказаться на бизнесе компании. Кроме того, Metros Development может потратить крупные суммы на устранение строительных дефектов.
Спад на рынке. На деятельность компании могут негативно повлиять спад на рынке недвижимости, значительный рост процентных ставок или другие изменения.
Зависимость от финансирования. На деятельности Metros Development негативно скажется отсутствие необходимого финансирования компании или покупателю-застройщику.
Отсутствие эффекта от краудфандинговой платформы. 30% от привлеченных с IPO денежных средств компания планирует потратить на развитие краудфандинговой платформы для масштабирования своего бизнеса. При недостаточном спросе на использование краудфандинговой платформы со стороны покупателей-застройщиков компании придется нести дополнительные маркетинговые или капитальные затраты для совершенствования IT-решения.
Юридические риски. Существует возможность значительных налоговых взысканий со стороны налоговых органов Японии, а также запретов, связанных с ограничениями на иностранные инвестиции в японские предприятия. Кроме того, сам эмитент зарегистрирован в США, а менеджмент и совет директоров находится в Японии, что ограничивает возможности акционеров.
Следите за IPO и не упустите шанс заработать. Доступ к первичным размещениям акций на бирже можно получить через брокера «Финам».
Принять участие в IPO
Заявки на участие в IPO принимаются через личный кабинет «Финама» до 17:30 мск рабочего дня, предшествующего размещению. Минимальная сумма покупки акций составляет $1000, верхний порог не ограничен. Размер брокерской комиссии составляет 5% от суммы сделки. Возможность принять участие в публичном размещении доступна только квалифицированным инвесторам.
Инструкция по подаче заявки:
— Авторизуйтесь в личном кабинете.
— Выберите раздел «Услуги».
— Перейдите в подраздел «Операции с ценными бумагами».
— Нажмите на иконку «Участие в IPO».
— Выберите карточку с названием эмитента и нажмите «Участвовать».
— Поручения подаются по цене контрагента.
— Выберите необходимый счет, укажите сумму заявки и подпишите поручение.
Интерактивная инструкция по подаче поручений доступна по ссылке.
Важно: на вашем брокерском счете должна быть необходимая сумма в долларах США (от $1000) и открытый раздел MMA.
«Финам» предоставляет эксклюзивные условия участия в IPO — без локап-периода.
Подробную информацию об участии в IPO уточняйте у клиентского менеджера. Возможность участия в IPO (англоязычный термин, обозначающий процедуру первичного публичного размещения ценных бумаг) доступна клиентам АО «ФИНАМ» и АО «Банк ФИНАМ» (далее – «Компании»), имеющим статус квалифицированного инвестора. Финансовые инструменты иностранных эмитентов, размещаемые в процессе IPO, могут быть не квалифицированы в качестве ценных бумаг в соответствии с законодательством РФ. Компании не несут ответственность за возможные изменения в процедуре IPO. В условиях ограниченного предложения и непредсказуемого спроса, исполнение заявок на участие в IPO (в том числе, полное или частичное) не может быть гарантировано. Перед принятием решения о приобретении финансовых инструментов посредством участия в IPO, рекомендуем оценить сопутствующие риски, в том числе, внимательно ознакомиться с Декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг и (или) Декларацией о рисках, связанных с операциями с иностранными финансовыми инструментами, являющимися приложениями к Регламенту брокерского обслуживания.
Источник: Finam.ru